ارزش بازار

مبلغ برآورد شده ای که دارایی یا مسئولیت برای آن باید در تاریخ ارزیابی بین یک خریدار مایل و یک فروشنده مایل در معامله طول بازو ، پس از بازاریابی مناسب و جایی که طرفین هر یک از آنها به طرز آگاه ، محتاطانه و بدون اجبار عمل می کردند ، مبادله کند.

خریدار ویژه

یک خریدار خاص که یک دارایی خاص به دلیل مزایای ناشی از مالکیت آن که در دسترس سایر خریداران در بازار نخواهد بود ، ارزش ویژه ای دارد.

تخمین ارزش بازار باید شامل تجزیه و تحلیل ……… بازار باشد! به همین ترتیب ، تجزیه و تحلیل شامل در نظر گرفتن عوامل زیر است:

• قیمت خرید ملک موضوع ؛
• مقایسه (یعنی شواهد فروش سایر خصوصیات ؛ و
• روند بازار (آیا قیمت املاک با گذشت زمان ، پایدار یا رو به کاهش است؟)

ارزش بازار (MV) چیست؟تعریف RICS-Adopted در زیر ارائه شده است ، اما به این معنی است که در صورت ارائه ارزش تخمین زده شده ، بیش از یک خریدار برای ملک وجود دارد. عوامل فوق الذکر چگونه بر این ارزش تأثیر می گذارند؟بعضی اوقات بازیکنان بازار (یعنی یک خریدار و یک فروشنده) با قیمت یک ملک موافقت می کنند. این قیمت معمولاً در توافق نامه فروش آشکار می شود. ما از این توافق نامه درخواست می کنیم زیرا بهترین نشانه ارزش قیمت خرید است. با این حال ، این بدان معنا نیست که هر قیمت توافق شده در واقع ، MV است!

تجزیه و تحلیل مقایسه ها شامل مطالعه قیمت های پرداخت شده برای سایر املاک است که در درجه اول با توافق برای اسناد فروش مشهود است. پایگاه داده ما برای تعیین آن دسته از فروش هایی که برای مقایسه با ویژگی موضوع مرتبط هستند ، مشخص شده است. ویژگی های در نظر گرفته شده عبارتند از: چند سال پیش فروش ، محل سایت ، اندازه زمین و ساختمان ، ساخت و ساز ساختمان. نوع و کیفیت اتصالات و اتمام آن…. چندتا را نام بردن. با این حال ، از آنجا که بازار املاک ما ناهمگن است ، به ندرت فروش قابل مقایسه ای وجود خواهد داشت که یک مسابقه مطلق با ملک موضوع است. در این راستا ، تنظیماتی انجام می شود تا تفاوت بین موضوع و خاصیت قابل مقایسه (IES) را به خود اختصاص دهد.

در حالت ایده آل ، داشتن مجموعه ای از قیمت های فروش در یک دوره خاص ممکن است بینشی از روند بازار فراهم کند. چنین بینشی ممکن است اعتماد به نفس در گزارش MVS را بهبود بخشد. به عنوان مثال ، اگر خیابان اصلی شماره 1 5 سال پیش با قیمت 1. 0 میلیون دلار فروخته شود و شواهد (مقایسه و قیمت خرید) ارزش 1. 5 میلیون دلار را منعکس کند ، علاوه بر این افزایش ارزش را می توان با یک روند بازار صعودی پشتیبانی کرد و می تواند تا حدودی اعتبار را به آن اضافه کندقیمت خرید

به یاد داشته باشید که ما به معنای ساده شده MV اشاره کردیم؟چه زمانی قیمت بازتاب MV نیست؟با انجام تجزیه و تحلیل شرح داده شده فوق که توسط شواهد پشتیبانی می شود ، ارزنده ممکن است از قیمت واقعی پرداخت شده برای ملک منحرف شود.

یک مثال ساده تر در جایی خواهد بود که فقط یک خریدار وجود دارد که آماده پرداخت قیمت خاص برای یک ملک است. به عنوان مثال ، اگر خریدار صاحب یک زمین متناوب زمین باشد ، ممکن است با ادغام آن با املاک خود که در حال حاضر متعلق به خود است ، یک مزیت اساسی با کسب این موضوع اجرا شود. با توجه به این مزیت درک شده ، خریدار ممکن است بیش از قیمت بازار را پیشنهاد دهد که در صورت ارائه در بازار آزاد ممکن است حاصل شود. بنابراین این خریدار یک خریدار ویژه است و بنابراین قیمت پرداخت شده یا قیمتی که وی برای پرداخت آن آماده شده است نمی تواند ارزش بازار باشد.